【中豪研究】房地产企业破产案件中的建设工程价款优先受偿权

随着供给侧结构性改革的逐步推进，金融机构“去杠杆”力度越来越大，房地产行业越来越难从金融机构获得低成本融资。自有资金实力较弱的中小型房地产企业往往只能被迫选择高资金成本的民间融资，而一旦开发销售中任何一个环节出现问题，就有可能导致资金链断裂。这也是导致目前大量中小型房地产企业爆发破产潮的重要原因之一。在此背景下，笔者所在的律所承办了重庆市辖区内数件房地产企业破产案件，笔者也作为重庆某房地产开发有限公司（以下简称A公司）破产清算案的管理人工作组成员，参与了A公司的破产清算工作。在此，笔者将借本文与读者分享对房地产企业破产案件中的建设工程价款优先受偿权的一些思考。

对债权人来说，企业破产后除了关心债务人名下的剩余资产外，最关心就是自己的债权属于哪种性质、处在何种清偿顺序。因此，对于管理人来说，了解债权的清偿顺序就成为必须要掌握的基本技能。笔者根据我国现有的法律法规和司法实践，将房地产企业破产案件债权清偿顺序分析如下：

第一，破产费用和共益债务被排列在清偿顺序的第一顺位，主要法律依据是《企业破产法》第四十三条第一款的规定：“破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿”。由于“破产费用”中包含着“管理人执行职务的费用、报酬和聘用工作人员的费用”，现行的清偿顺序有助于激发管理人的工作积极性，最大限度提高管理人实际取得报酬的可能。实践中，债务人进入破产程序前几乎就没有货币资产，管理人往往只有将债务人的资产处置后才能最终拿到报酬，这很可能需要一年甚至更长的时间。

第二，消费性购房债权被排列在清偿顺序的第二顺位，主要法律依据是最高人民法院（以下简称最高院）《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。在房地产企业破产案件中，消费性购房债权最为特殊，很多购房者花了一辈子的积蓄购买住房，现在企业破产了，房子却没有着落，所以消费性购房债权人的情绪也最激烈，债权人数量往往也较多，给管理人的维稳工作带来很大的挑战。所以，消费性购房债权被安排在清偿顺序的第二顺位，有利于保障消费性购房债权人的基本生存权，维护社会的稳定有序，也有利于管理人工作的顺利开展。

第三，建设工程价款优先受偿权被排列在清偿顺序的第三顺位，主要法律依据是《合同法》第二百八十六条及《批复》。其中，《合同法》第二百八十六条确定了建设工程价款的优先受偿权；《批复》则对如何行使建设工程价款优先受偿权、可以被优先清偿的建设工程价款的范围等内容做了具体的规定，笔者会在后文做进一步分析。

第四，担保物权被排列在清偿顺序的第四顺位，主要法律依据是《企业破产法》第一百零九条及《批复》，特别是《批复》的第一条规定：“认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。在房地产企业破产案件中，出于保护弱势群体的考虑，担保物权的优先性被大大的削弱，担保物权人的债权时常得不到足额清偿。

第五，职工劳动债权、税款和普通债权被分别排列在清偿顺序的第五、第六和第七顺位，主要法律依据是《企业破产法》第一百一十三条的规定。值得注意的是，根据《企业破产法》第一百三十二条的规定，债务人在2007年6月1日之前的职工债权同样可以使用担保物权人的特定财产来得到清偿。

综上，房地产企业破产案件可以参照以下清偿顺序：第一，破产费用和共益债务；第二，消费性购房债权；第三，建设工程价款优先受偿权；第四，担保物权；第五，职工劳动债权；第六，税款；第七，普通债权。

前文在我国现有的法律法规的基础上，对房地产企业破产案件清偿顺序进行了简要分析，但实际上《批复》是否能够适用房地产企业破产案件在实务界仍存争议。产生争议的主要原因在于，在最高院对上海市高级人民法院的请示做出的《批复》中，第一条仅表述为“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中”，回避了破产案件中是否适用的问题。因此，笔者在担任A公司管理人期间，就有担保权人向管理人提出破产案件不属于《批复》的适用范围，主张应该将担保物权与建设工程价款优先受偿权按照债权比例清偿。

结合重庆法院的司法实践，笔者认为虽然在制定重整方案时，建设工程价款优先受偿权和担保物权被划分到同一债权组，即“对债务人的特定财产享有担保权的债权”，但是当债务人的特定财产不足以足额清偿建设工程价款优先受偿权和担保物权时，管理人应按照《批复》的规定，将建设工程价款优先受偿权优先于担保物权得到清偿。

笔者在担任A公司管理人的时候，发现建设工程类债权人来申报债权时，主要表现为三种情形：第一种，债权人持法院的生效判决，且判决中确认债权为工程款，并且该债权可以对A公司开发的某项目进行拍卖、变卖后的价款优先受偿；第二种，债权人持有法院的生效判决，判决也明确载明债权为工程款，但并未明确该工程款具有优先权；第三种，债权人来申报债权时只提交了经双方盖章确认的结算书，没有生效判决，也没有提交主张过建设工程价款优先权的证据。考虑到建设工程价款优先受偿权必然会影响处于后续顺位的债权人实际得到清偿的比例，因此为了平衡各类债权人的利益，同时保护积极行使建设工程价款优先受偿权的这部分债权人的权益，在A公司破产案中，管理人除对第一种情形的建设工程价款优先受偿权依法予以确认外，另外两种情形管理人都按照下述标准对工程款是否满足优先权的条件进行了严格审核。

（一）建设工程价款的范围

《批复》第三条的规定，“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”根据该规定，享有建设工程价款优先权的只能是应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出。实践中，承包人对建设工程的垫款也通常被认定同样享有建设工程价款优先权，而未用于建设工程借款、工程价款的利息、违约金等，则因非实际支出而不被确认具有优先受偿权。

对于利润是否属于可以主张建设工程价款优先受偿权的范围，实践中存在争议：持支持观点的人认为，如果不将利润划入优先权范围，则当承包人行使了建设工程价款优先受偿权，很可能会先确保自己的利润，农民工工资仍然难以保障；持反对观点的人则认为，设立建设工程价款优先受偿权的目的是保护农民工等弱势群体的基本生存权，而承包人的利润相比其他类型的债权则并无特殊性，所以不应认定具有优先性。

在法院的裁判案例中，通常采取支持态度，即将利润划入享有优先权的范围。例如，在重庆市大足区人民法院裁判的重庆建工第二建设有限公司与重庆逸悦置地有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，法院就认为“建设工程价款优先权的立法精神是保护建筑施工企业被拖欠的工程款，主要是工人的工资、承包人的管理费和正常的利润。利润是工程价款的重要组成部分，显然应享有优先受偿权。”同时，最高院在湖南昌华建设集团有限公司、郴州市祺瑞房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷再审一案中，也对申请人主张的利润部分的优先受偿予以了确认。

（二）建设工程价款优先受偿权六个月的行使期限

《批复》第4条的规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”。根据该规定，建设工程价款优先受偿权的起算时间应该是工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日。除此之外，最高院办公厅《关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知》（以下简称《纪要》）第四条第2款对建设工程价款优先受偿权的行使期限做了进一步明确，具体规定了3种情形：第一种，非因承包人的原因,未能在约定期间内竣工，优先受偿权的期限自建设工程合同约定的竣工之日起计算；第二种，建设工程合同未约定竣工日期，自合同解除或终止履行之日起计算；第三种，由于发包人的原因，合同解除或终止履行时已经超出合同约定的竣工日期的,自合同解除或终止履行之日起计算。

由于前面两种情形比价容易理解，笔者在此不再赘述，重点分析下第三种情形。实践中，很多房地产企业被法院裁定破产之日，往往已经停工很久，经常已经超过了建设工程施工合同约定的竣工之日，同时又不符合竣工的情形，《批复》规定的2个条件都不满足，而《纪要》的第3种情形恰好能解决这个矛盾。在最高院指导性案例——通州建总集团有限公司诉安徽天宇化工有限公司别除权纠纷案中，最高院就认为：“根据《企业破产法》第十八条，管理人在企业破产受理之日起两个月内未通知合同相对方继续履行合同的，合同解除。因此，在房地产企业破产案件中，对处于停工状态的在建工程，双方在房地产企业进入破产程序前未解除或终止合同，且管理人未通知承包人继续履行合同的，双方建设工程施工合同在法院裁定受理破产之日两个月解除，承包人建设工程价款优先受偿权自双方合同解除后起算六个月的行使时间。”

实践中，承包人为尽快回笼资金，除了向发包人主张建设工程价款优先受偿权外，往往还会考虑将债权转让给第三人。但对于承包人将债权转让后，受让人可否主张优先权的问题，实践中仍然存在争议。

认为承包人将建设工程价款转让后，受让人可以主张优先权的主要有以下4个理由：第一，根据江苏省高级人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见》第二十条、广东省高级人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十五条的明文规定，承包人将建设工程价款债权转让的，建设工程价款的优先受偿权随之转让。第二，认为债权转让后仍有优先权，将会激励第三人来受让工程款，承包人尽快回笼资金的同时，农民工也有望尽早拿到工资。第三，即使建设工程价款转让后仍有优先权，实际也并不会加重发包人的负担，也未损害其他第三人的利益。第四，债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，建设工程价款具有优先受偿的性质，受让人基于受让债权取得优先权。（详见山东省青岛市中级人民法院裁判的崔太福与青岛海卓融资担保有限公司、青岛伟翔电器发展有限公司债权转让合同纠纷案。）

认为承包人将建设工程价款转让后，受让人不能主张优先权的主要有以下2个理由：第一，从《合同法》第二百八十六条的规定可以看出，享有建设工程优先权的主体只能是“承包人”；第二，设立建设工程价款优先受偿权的目的是为了保护农民工等弱势群体的基本生存权，具有很强的人身属性，所以优先权不能一并转让。

笔者并未找到重庆法院对该问题的明文规定，但是在重庆市金潼工业建设投资有限公司与重庆华伦房地产开发有限公司、重庆市北湖建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，重庆市第一中级人民法院认可了各方签订的《扫尾工程款及优先受偿权的转让协议》中有关“建设工程价款优先权一并转让”的相关约定。笔者认为从该案例可以看出，重庆法院对于工程款债权受让人主张建设工程价款优先受偿权是持支持态度的。

笔者在担任A公司管理人时，就遭遇了如何计算建设工程价款优先权分摊面积的难题。在接管A公司后，管理人发现A公司仅开发了某小区，现某小区已经全部竣工，且已将绝大多数房屋交付给购房者，并且办理了房屋产权证。目前A公司资产仅剩余某小区的6号楼和车位。现承建整个小区绿化工程的债权人来申报债权，其主张将整个小区绿化工程款在6号楼和车位的拍卖、变卖价款中优先受偿的请求，管理人能否予以确认？

在平安银行重庆分行执行分配方案异议之诉一案中，最高院就认为“七笔工程款优先权虽然及于建设工程的整体，但除《执行分配方案》所涉及的抵押房产外，被执行人恒通公司已无其他财产可供执行，平安银行重庆分行主张以涉案工程所有面积分摊工程款优先权，没有事实基础。”从该判文可以看出，最高院认为在被执行人无其他财产可供执行时，不应再用涉案工程的整个面积分摊建设工程价款优先权，债权人在“特定财产”以外的施工而产生的工程款仍然可以在该特定财产的拍卖、变卖价款中得到清偿。

虽然最高院有上述裁判，但笔者认为债权人主张建设工程价款优先受偿的对象应只针对其所承建的工程。具体到A公司的案例来说，如果债权人是承建整个小区的绿化工程，工程款总额10万元，而该债权人在6号楼和车位的绿化工程所产生的工程款只有1万元，则该债权人只能对这1万元向管理人主张以6号楼及车位的拍卖、变卖价款优先受偿，其余9万元将被归为普通债权。

同样是A公司案例，若管理人已经确认3笔债权对6号楼及车位享有建设工程价款优先受偿权，而这3笔债权分别产生于土建、给排水、消防3项分包工程。若现在6号楼及车位的拍卖、变卖价款不能足额清偿上述3笔工程款，那管理人需要进一步对3笔工程款的清偿比例进行确认。

管理人可以采取2种方式：一种方式，不区分土建工程、给排水工程，还是消防工程，直接合计具有优先权的建设工程价款总额，并分项计算土建、给排水、消防工程价款占具有优先权的建设工程价款总额的比例，以此来确认清偿比例；一种方式，细分土建工程、给排水工程、消防工程在6号楼及车库所承建的工程量占6号楼及车位总工程量的比例，并据此确定清偿比例。

从表面上来看，方式二使用“工程量”作为衡量优先权的标准似乎更合理，但是管理人并非建设工程的专业人士，针对不同的分包项目很难确定统一的工程量标准，若管理人为此聘请评估公司对每项工程做分项评估，是否会因此拖延破产案件的进程、提高工作成本，这都是管理人需要考量的问题。

目前，司法实践中对建设工程价款优先受偿权的问题还存在不少的争议。在法律法规缺位的情况下，管理人应全面考虑建设工程价款优先受偿权的设立目的、破产企业的自身特点、债权人的诉求等，充分发挥管理人的主观能动性，逐步解决建设工程价款优先受偿权中存在的难题。

（作者：梁勇 / 曹梦雪）